겨울철 종종 발생하는 동파로 인한 법률문제와 이에 관한 판례를 살펴보겠습니다.

‘저는 아파트에 살고 있습니다. 본가에 내려가 설을 지내고 집에 오니 안방 형광등에서부터 물이 흘러 내려 바닥에 물이 흥건하더군요.

관리실에 물어보니 윗 집 전세살았던 사람들이 이사를 나간 후 추운 날씨에 보일러가 가동하지 않아 윗 집 수도관이 동파되어 누수됐다고 하네요. 하는 수 없이 수리부터 하고, 윗 집 주인에게 손해배상청구를 하였습니다.

그런데 윗집 주인은 아직 전세기간이 끝나지 않았고, 전세권자가 이사를 나갔는지도 몰랐다며 전세권자한테 배상받으라는데, 전 누구로부터 손해를 배상받을 수 있을까요?’

판례는 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에 공작물의 점유가 간접점유인 경우에는 직접점유자가 일차적 책임을 지고 직접점유자에게 책임을 지울 수 없는 경우에 비로소 간접점유자가 책임을 진다(대법원 1975. 3. 25. 선고 73다1077 판결 참조)고 합니다.

이 사건의 경우 윗 집 동파 및 누수는 공작물 보존의 하자로 인한 손해입니다. 윗 집 전세권자는 직접 점유자이고, 소유자는 간접 점유자입니다.

그런데, 위 전세권자는 동파 당시 이미 이사를 간 상태인데 윗 집을 직접 점유하였다고 할 수 있을까요? 이러한 경우 손해배상책임이 집주인에게 있는지, 전세권자에게 있는지 애매합니다.


전세권자가 전세계약기간 동안 일방적으로 이사를 나갔을 뿐 소유자와 계약종료를 합의하거나 집 현관 비밀번호를 가르쳐 주는 등 윗집을 실질적으로 인도하지 않았다면 전세계약은 존속한다고 보아야 할 것입니다. 집은 전세권자의 사용, 관리권 아래 있으므로 전세권자는 직접 점유자로서 동파 및 누수의 1차적인 책임을 져야 할 것입니다.

그러나 전세권자가 전세기간이 종료하여 이사하였거나 이사 후 남은 전세기간 동안의 사용, 관리 부분에 관하여 소유자와 합의가 있는 등 그 기간 발생한 손해를 전세권자에게 책임을 지울 수 없는 경우도 있습니다. 이 경우 간접점유자인 소유자가 손해배상책임을 져야 합니다.

자신이 향유하는 권리에 당연히 따르는 책임을 다하는 생각과 행동이 애매한 문제를 예방하고 해결하는 가장 현명한 방법일 것입니다.